[스크랩] 공인중개사시험과목 및 과목별 시험학습요령
공인중개사기출문제 공인중개사시험 공인중개사시험일정 공인중개사학원 공인중개사협회 공인중개사교재 공인중개사시험과목
공인중개사기출문제 공인중개사시험 공인중개사시험일정 공인중개사학원 공인중개사협회 공인중개사교재 공인중개사시험과목
1. 민법총칙
민법총칙 중 공인중개사시험과 관련된 분야는 권리변동, 법률행위, 의사표시, 대리, 무효와 취소, 조건과 기한으로 매년 6~10문제 정도 출제되고 있다.
민법총칙은 단답형이 아닌 사례와 연결되어 출제가 되므로 평소 사례문제로 연습을 충분히 하여야 한다.
2. 물권법
물권법은 모두 8개 분야(점유권, 소유권, 용익물권인 지상권·지역권·전세권, 담보물권인 유치권·질권·저당권)로 구성되어 있지만, 부동산물권은 질권을 제외한 7개의 물권으로 구성되어 있다.
물권법은 전 분야에서 고루 출제되며 특히 물권의 변동과 용익물권의 지상권·전세권·담보물권의 저당권은 사례 및 판례위주로 출제가 빈번하게 되고 있으므로 철저한 학습이 요구된다.
3. 계약법
계약법은 14개의 전형계약 중 매매, 교환, 임대차가 시험범위이며 매년 9~12문제 정도의 비교적 높은 비중으로 출제가 되고 있다.
특히, 계약의 성립과정, 쌍무계약의 효력(동시이행의 항변권, 위험부담), 계약의 해지, 매매, 임대차 등에서 높은 출제율을 보이고 있다
4. 민사특별법
민사특별법은 기출문제를 중심으로 법조문과 함께 학습하는 것이 가장 효과적이라고 할 수 있다.
특히, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교를 비롯하여 가등기담보등에관한법률에서의 물권법의 저당권에 관한 내용 및 집합건물의소유및관리에관한법률에서의 공용부분에 관한 법률관계와 관리단과 관리인, 관리단집회 부분에 대한 충실한 학습이 요구되며, 반드시 법조문을 중심으로 충실히 학습하여야 한다.
<부동산 학개론>
1. 부동산 기초이론
부동산기초이론에서는 부동산의 용어의 정의, 개념 , 부동산의 특성에서 비롯되는 파생적 특징이 빈번히 출제되어 왔다. 특히 최근에는 부동산의 개념과 분류 및 부동산의 특성에서 각각 2~3문제의 비율로 출제되고 있어 이 분야의 학습이 더욱 중요하게 되었다.
또한, 이 부분은 부동산학의 토대를 닦는 기초분야이므로 개념의 정확한 이해와 전반적 흐름을 파악하여야 하는데, 특히 부동산의 특성으로부터 파생되는 특징은 부동산 경제이론, 부동산활동, 감정평가론 등 부동산학 전 분야와 연결되어 있기 때문에 정확한 개념의 이해가 필요한 단원이다.
2. 부동산 경제이론
부동산 경제이론은 최근 그 중요성이 가장 부각되는 부분중의 하나로 철저한 대비가 필요하며, 특히 8문제가 출제된 부동산투자부분은 이해위주의 전반적인 학습을 요하는데 부동산투자의 위험과 수익의 관계, 수익률 및 화폐의 시간가치 계산, 부동산투자분석기법 등을 심도있게 학습해 두어야 한다.
또한 부동산경제이론의 기초가 되는 수요와 공급의 개념을 정확하게 이해하고 이를 바탕으로 일반재화시장과 구별되어 지는 부동산 시장의 특징 등을 잘 점검해 두어야 하며, 부동산경기변동 부분에서는 부동산 경기변동의 특징 등을 숙지해 두어야 한다.
3. 부동산 활동
부동산활동에서는 부동산 입지선정, 부동산 관리, 부동산 개발 등이 주로 출제되었으나, 최근에는 행정활동 부분의 출제 비중이 높아지고 있다.
특히 토지 공개념의 후퇴에 따른 법·제도적 변화의 목적과 의의에 대해 학습해야 하며, 임대료 규제, 주택시장의 여과과정, 재산세의 귀착 등은 반드시 심도있게 학습하여야 한다.
또한 부동산간접투자시대가 도래하면서 부동산 금융부분의 부동산 저당대출제도, 부동산증권의 유동화제도, 부동산투자회사제도, 부동산소유권보험 등은 지금까지는 출제비중이 낮았지만 출제가능성이 있는 부분으로 점검을 해두어야 한다.
4. 감정평가론
감정평가론은 전통적으로 출제빈도가 높고 수험생들이 까다로워하는 단원이다. 부동산가격의 특징, 부동산가격 형성요인, 부동산가격의 제원칙 등을 반드시 숙지해 두어야 하며, 감정평가의 3방식의 장단점 비교, 새로운 평가방식에서 회귀분석 방식 등 최근 발전된 계량분석 방식, 공시지가제도 등에 대해서도 체계적인 정리가 필요하다.
<부동산 공법>
1. 국토의계획및이용에관한법률
국토의계획및이용에관한법률은 부동산공법의 기본이 되는 법으로서 가장 중요하기 때문에 그 체계를 분명이 확립하고 부분적으로 법 내용에 대한 정확한 이해가 있어야 하며, 많은 문제들이 전 범위에 걸쳐 골고루 출제되므로 어느 한 부분도 소홀히 할 수 없다고 하겠다.
2. 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법
이 법은 국토의계획및이용에관한법률과 특별법의 성격을 갖는 법으로서 매년 한문제정도 출제되는 행위제한은 반드시 눈여겨 보아야 하며, 매수청구권, 지정과 해제의 기준, 관리계획 도는 취락지구도 눈여겨 보아야 한다.
3. 도시개발법
이 법은 사업에 관한 법이므로 사업시행전반에 대한 흐름부터 완벽하게 이해하고 정리하여야 한다. 구역의 지정과 실효, 사업시행자, 환지계획, 환지예정지의 지정과 환지처분 등이 그 중요한 내용으로서 심도있는 학습이 요구된다.
4. 도시및주거환경정비법
도시및주거환경정비법은 도시개발과 더불어 사업에 관한 법으로 구역의 지정과 사업시행자, 시행자를 위한 조치, 관리처분계획 등이 그 중요한 내용이다.
5. 건축법
건축법은 부분적인 내용을 잘 이해하고 정확히 암기함을 요하는 과목으로 중요한 개념들을 정확히 이해하고 정리하는 것이 우선이며, 용적률의 개념이 최근 중요하게 다루어지고 있다.
6. 주택법
주책법의 적용대상을 이해한 다음, 이에 대한 법규정의 각종 적용을 공부하여야 하며, 각종 주택의 개념과 주택조합, 국민주택기금, 사용검사, 하자보수 및 주택거래신고제 등의 내용에 관하여 철저히 학습하여야 한다.
7. 농지법
농지법은 법 전체에 대한 전반적인 체계를 정리함으로서 법의 흐름과 입법의 취지를 알 수 있도록 해야 하며, 부분적으로는 농지소유제한과 농지취득자격증명제도, 농지처분의무 및 농지전용 등이 중요한 내용을 이루며 각각의 사항에 대하여 꼼꼼히 암기하여야 한다.
8. 산림법
산림법은 각종의 산림을 잘 이해하고 정리하여야 하며, 특수개발지역과 자연휴양림, 보안림 등이 중요한 내용이라고 할 수 있다.
9. 산지관리법
산리관리법은 산림법에서 분리된 법으로서 각종 산지에서의 행위제한과 산지전용 및 보전산지안에서 허용되는 행위를 잘 정리하여야 한다.
<중개업법령및실무>
1. 중개업법령
중개업법령은 부동산중개업법, 시행령 및 시행규칙을 학습하는 부분으로 전 조문에 걸쳐 시험문제가 출제되며, 비교적 내용이 쉽고 범위가 적어 세밀하게 정독이 필요한 과목이라고 할 수 있다.
중개업법령은 한정된 범위내에서 출제를 하게 되므로 조문 하나하나에 대해서 세밀히 학습하여야 하며, 최근에는 조문의 해석능력, 사례를 통한 이해형 문제가 많기 때문에 유권해석, 반대사례, 판례 등으로 유형화 시켜 정리하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다고 하겠다.
특히, 각종 숫자, 기간 및 기한, 금액, 주체, 행정처분 및 벌칙 등은 일괄하여 정리할 필요가 있으며, 고득점을 위해서는 유사한 표현, 함정, 법 전체에 대한 기본사항의 암기 등이 선행되어야 한다고 하겠다.
2. 중개실무
중개실무는 중개대상물의 조사와 확인활동 부분과 계약서 작성 관련 내용이 가장 중요하며, 이는 기본적인 사항, 권리관계, 공법상 이용제한 및 거래규제, 취득시 부담조세, 내, 외부 상태 등에 관한 사항을 철저히 학습하여야 한다.
<부동산 공시법>
부동산 공시법령은 부동산 세법과 더불어 '부동산 공시에 관한 법률 및 부동산 관련 세법'이라는 한과목으로 실시된다. 부동산 공시법령은 부동산등기법과 지적법으로 구성되는데 시험에서는 고득점하기가 어려운 과목으로 주의 깊은 학습이 요구된다.
부동산등기법은 시험에서의 배점은 크지 않으나 민법의 절차법인 부동산등기법의 체계를 이해하는 데에는 상당한 시간이 필요하다. 등기법의 내용을 체계적으로 이해하고 소화할 수 있도록 꼼꼼한 학습이 필요하다. 시험의 경향이 점점 대법원의 예규까지로 확대되는 등 깊은 사고와 정확한 이해를 요하는 문제가 많이 출제되고 있으므로 철저하게 대비하여야 한다.
지적법은 54개의 조문으로 이루어져 타 법령보다 상대적으로 범위가 좁지만 생소한 지적법상의 용어로 인해 기본적인 내용의 심도 있는 학습이 요구된다. 지적법은 총6장으로 구성되는데 주로 총칙부분에서 60% 정도가 출제되었다. 근래의 추세는 전과정에서 거의 고루 출제가 되고 있다.
부동산 공시법령은 작은 문항수에 비례하여 많은 내용을 담고 있으므로 효율적인 시간투자를 하여야 한다. 또한 등기법과 지적법의 기초이론을 파악한 후 그에 관한 실무적인 내용에 대한 학습도 이루여져야 실제 시험에서 당황하는 일없이 좋은 성과를 올릴 수 있으리라 본다.
<부동산세법>
세법을 처음 접하는 수험생들은 세법은 숫자감각이 중요할 것이라는 생각을 많이 하지만 막상 숫자와 관련된 문제는 비중이 그리 큰 편이 아니다. 오히려 민법의 내용을 바탕으로 세법제정의 목적, 민법과의 관계 및 조세에 대한 이론적인 이해가 필요하다. 따라서 계산문제도 법을 토대로 하여 풀어보며 연습하는 것이 필요하다.
법은 조문전체가 하나의 흐름으로 이루어져 있다. 단편적 지식을 암기하는 식의 학습이 아닌 법체계를 이해하여야 한다. 특히, 해당조세의 특성과 과세대상, 과세표준·세율, 납세의무자, 부과와 징수, 비과세 부분을 연계하여 학습하는 것이 중요하다.
부동산세법의 특징 중의 하나는 중요내용의 반복 출제에 있다. 제13회 공인중개사시험의 경우는 이례적으로 기존의 출제 범위와 형식의 틀을 벗어난 면도 있었지만, 실제로 대부분은 과년도 문제가 반복되고 있다. 따라서 기출문제를 분석함으로써 중요한 부분을 파악하는 것이 수험전략 중 꽤 큰 비중을 차지한다.
시중에 판매되는 일부 교재는 엉성한 내용과 편집으로 수험활동에 도움을 주기는커녕 오히려 혼란을 주기도 한다. 가령 시험에 관계없는 복잡한 세액산출의 회계학적 접근이나 너무나 많은 부연 설명은 오히려 수험생의 학습의욕을 저하시키고 학습의 효과를 반감시킨다. 이에 반해 너무 빈약한 내용의 교재로는 조세의 흐름을 이해하기 어려울 수 있다. 그러므로 공인중개사시험에 맞는 적절한 교재의 선택이 무엇보다도 중요하다.
자신에 대한 믿음과 '할 수 있다'라는 긍정적 사고는 수험생들이 지녀야 할 가장 중요한 요소라 하겠다. 자만이 아닌 자신에 대한 믿음(물론 그러한 믿음을 뒷받침할 수 있을 만큼의 노력은 있다는 전제하에)은 시험을 치르는 그 순간까지 확고하게 지니고 있어야겠다.
공인중개사
2007년 새로 개정된 공인중개사 법의 시행으로 시험횟수도 늘어나고
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