1. 투자 대상으로서의 농지
농지란 전·답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현장이 농작물의 경작
또는 다년성식물재배지로 이용되는 토지를 의미합니다.
농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못하는 것으로, 원칙적으로
농업인이 아니면 농지를 소유할 수 없으며, 농지를 소유한 자도 해당 농지를 농업경영에 이용하지 않을 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 1년
이내에 당해 농지 처분해야 합니다.
또한 농지는 농업진흥지역에 속할 경우 타 용도 전환이 엄격하게 제한되며, 동 지역외의 농지의
경우에도 일정한 용도로의 전환은 제한되고, 농지의 전용을 위해서는 농지조성비를 납부해야 하는 등 활용에도 상당한 제한이 있습니다.
이 강좌는 농촌에 거주하지 않는 도시민이 부동산투자 대상으로서 농지를 취득해 활용하는 것을
전제로 설명되는 것으로, 농지의 취득이나 전용을 위해서 반드시 알아야 할 사항과 농지 거래에서 유의해야 할 사항들을 설명하기로 하며, 기타 투자
목적별 유의사항은 해당 강좌를 참조하시기 바랍니다.
2. 농지 사용에 대한 제한
농지는 크게 농업진흥지역과 기타지역으로 구분됩니다. 농업진흥지역은 시·도지사가 농지를 효율적으로
이용·보전하기 위하여 지정하는 지역으로, 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분됩니다.
농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하여야 하는 다음 각목의 1에 해당하는 지역으로서 농림부장관이
정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역이며, 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전등 농업환경을
보호하기 위하여 필요한 지역을 의미합니다.
농업진흥지역 여부는 구·시·군청에서 발급 받는 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있는 것으로,
농업진흥지역은 대부분 국토이용관리법상 농림지역으로 지정되며, 그 용도가 크게 제한되므로 투자목적으로 농지를 구입할 경우라면 특별한 사정이 없는
한 농업진흥지역에 포함된 토지는 구입하지 않는 것이 바람직 할 것입니다.
※ 용도구역(농업진흥구역 및 농업보호구역) 안에서의 행위제한 : 농지법 제34조(용도구역안에서의
행위제한) 및 동법시행령 제34조 (농업진흥구역안에서 할 수 있는 행위), 동법 시행령 제35조 (농업보호구역안에서의 행위제한) 참조 또한
농업진흥지역에 포함되지 않는 농지의 경우에도 대부분 국토이용관리법에 의거 준농림지역으로 지정이 되며 준농림지역의 경우에는 국토이용관리법 제15조
및 동법 시행령 제14조 (준농림지역안에서의 행위제한)에 의해 타 용도로 사용이 자유롭지 못합니다.
아울러 다른 용도로 사용이 가능하더라도 농지법에서 정한 농지전용허가나 신고를 마쳐야 해당 농지를
다른 용도로 사용할 수 있으므로, 농지법에서 정한 농지전용허가등의 제한규정(농지법 제39조 및 동법시행령 제49조 참조)을 구입 전에 확인하여
자신의 투자목적을 달성할 수 있는지 여부를 판단해야 할 것입니다.
3. 농지의 취득 방법
도시민이 농지를 취득할 수 있는 방법은 영농목적의 취득과 농지전용을 전제로 한 취득이
가능합니다.
영농목적의 취득을 위해서는 농업인의 자격을 갖추어야 하며, 농지취득자격증명을 발급받아
등기신청서에 첨부해야 소유권이전등기가 가능합니다.
농업인은 1천제곱미터(303평)이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나
1년중 90일이상 농업에 종사하는 자를 의미하는 것으로, 농업경영을 하지 아니하는 자가 농업인으로 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하는
경우에는 당해 농지의 취득 후 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적이 1천제곱미터를 초과해야 합니다.
따라서 처음 농지를 취득하는 사람은 1천제곱미터 이상의 농지를 취득하거나, 취득하는 농지가
1천제곱미터 이하일 경우에는, 1천제곱미터에 미달하는 면적의 농지를 임차하여야 할 것입니다.
농지취득자격증명은 농지의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장을 말하며,
도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동(洞)지역인 경우에 한한다).구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가
동(洞)지역인 경우에 한한다).읍장 또는 면장(이하 “시·구·읍·면장”이라 한다)이 발급합니다.
자격증명을 발급 받으려면 농지취득자격증명신청서를 작성한 후 다음의 서류를 첨부하여 당해 농지의
소재지를 관할하는 농지관리위원회의 위원 2인의 확인을 받아 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 제출하여야 합니다.
◦ 농업경영계획서
◦ 법인등기부등본(법인의 경우에 한한다)
◦ 농지의 임대차계약서 또는 사용대차계약서(농지를 임차하거나 사용대차하여 농작물의 경작 또는
다년성식물의 재배에 이용하거나 이용할 계획임을 입증하고자 하는 경우에 한한다)
◦ 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등을 포함한다)를
받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류(제4조제3호에 해당하는 경우에 한한다)
4. 농지전용허가
농지전용허가를 받은 사람은 농지를 소유하고 있지 않더라도 농지취득자격증명을 발급받을 수
있습니다.
또한 다음의 경우에는 다음의 농지는 농지전용허가를 받지 않아도 농지전용허가를 받은 것과 동일하게
취급됩니다.
◦ 다른 법률에 의하여 농지전용 허가가 의제 되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우.
◦ 도시계획법 제2조 제1항 2호의 규정에 의한 도시계획구역 안에 있는 농지로서 농지전용협의를
거친 농지나 협의대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우.
◦ 농지전용 신고를 하고 농지전용을 하는 경우.
◦ 산림을 불법으로 개간한 농지는 산림으로 복구하는 경우.
농지전용허가는 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야
하는 것이나, 농업진흥지역안의 3천제곱미터 이상 3만제곱미터 미만의 농지의 전용허가와 농업진흥지역밖의 1만제곱미터 이상 10만제곱미터 미만의
농지의 전용허가는 시·도지사의 허가를 받아야 하며, 농업진흥지역안의 3천제곱미터 미만의 농지의 전용허가와 농업진흥지역밖의 1만제곱미터 미만의
농지의 전용허가는 시장·군수 또는 자치구 구청장의 허가를 받아야 합니다.
농지전용허가신청을 받은 허가권자는 우선적으로 농업진흥지역안의 행위제한 및 농지전용 허가의
제한규정에 위배되는지 여부를 판단하며, 기타 농지전용업무처리세부규정에 의거하여 허가여부를 판단하므로, 농지전용을 신청하기 위해서는 사전에 이
규정(농림부 인터넷 사이트에 수록)에 의거 허가를 받을 수 있는지 여부를 판단해야 할 것입니다.
또한 농지전용허가를 받을 경우에는 전용하고자 하는 농지에 상당하는 농지의 조성에 소요되는
농지조성비를 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 납입하여야 하므로, 사전에 농림부장관이 농지별로 결정·고시하는 농지조성비를 미리 확인해야
합니다.
5. 농지 투자시 유의사항
이상에서 본 것과 같이 농지는 그 이용이나 취득에 상당한 제약이 따르는 것으로 상식적인 관점이나
다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우에는 상당한 손실이 발생되거나 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생할 가능성이 높습니다.
반면에 농지는 제약이 많은 만큼 가격이 저렴하여 취득에 소요되는 경비가 적고 해당 농지의 개발이
예정될 경우 높은 투자 수익이 발생될 수 있는 장점이 있습니다.
따라서 농지의 투자에서 가장 중요한 부분은 농지의 취득이 가능한 것인지의 여부와 구입한 농지를
자신의 투자 목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것입니다.
이를 위해서는 가장 먼저 자신이 투자목적(농지의 활용 방법)을 확정하고, 구입하려는 농지가 이런
목적에 합당한지 여부를 확인해야 하며, 농지법령에 관한 지식이 없는 투자자라면 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급 받아 해당 지역
구·시·군청이나 해당 지역 내에서 업무경험이 많은 부동산전문가(토지측량사무소 혹은 중개사무소)들의 조언을 듣는 것이 필요할 것입니다.
둘째, 농지를 구입한 경우에도 현행 농지법에서는 해당 농지를 경작하지 않고 방치하거나, 농지를
취득한 자가 취득한 날부터 2년이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 때에는 농지소유자에게 처분의무기간을 명시하여 처분할 것을 통지하며, 만약
이에 응하지 않을 경우에는 6개월 이내에 당해 농지를 처분할 것을 명할 수 있습니다. 통상 농지이용실태조사는 매년 10월부터 11월까지 해당
지역의 읍·면·동장이 인근에 거주하는 농지관리위원의 협조를 얻어 실시하는 것으로 경작 목적의 농지소유자는 이 기간 이전까지는 년간
최소경작기간(90일)의 요건을 갖추는 것이 바람직합니다.
셋째, 농지의 전용허가를 받아 농지를 취득한 경우에는 농지전용허가를 받거나 신고를 한 후
농지전용 목적사업과 관련된 사업계획의 변경 등 농지법시행령에서 정하는 정당한 사유 없이 2년 이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등
농지전용목적사업에 착수하지 아니하거나 농지전용목적사업에 착수한 후 1년 이상 공사를 중단한 경우에는 농지전용허가가 취소됩니다. 따라서
농지전용허가를 받을 경우에는 사전에 면밀한 사업계획을 수립해야 할 것입니다.
넷째, 농지를 구입할 경우에는 토지경계와 진입로를 확인에 유의해야 합니다. 다른 토지에 비해
농지는 진입로가 없어 건축허가를 받은 수 없는 경우가 많으며, 주된 투자대상물이 되고 있는 경지정리가 되지 않은 농지의 경우에는 지적도와 현실의
경계가 일치하지 않는 사례들이 많이 발견됩니다. 특히 우리나라 대법원에서는 지적도와 실제 경계가 일치하지 않는 경우 지적도의 경계를 우선
적용하는 점을 유의해야 합니다.
다섯째, 농지거래의 경우 농지소유자가 고령자이거나 소유자가 다른 지역에 거주하는 관계로
대리인과 거래계약을 체결하는 사례들이 많습니다. 이런 경우 반드시 대리인이 정당한 권한을 갖고 있는지 확인해야 합니다. 일반적으로 대리인이 해당
농지에 대한 매각 위임장을 제시하고 이 위임장에 소유자의 인감도장이 날인되어 있으며, 소유자의 인감증명서가 첨부된 경우라면 안심하고 거래할 수
있을 것입니다.
여섯째, 농지도 반드시 현장을 방문한 실제 확인이 필요합니다. 특히 밭의 경우에는 타인의 분묘가
존재하거나 동네 사람들의 공동이용에 제공되고 있을 경우 분묘기지권이나 관습법상 지상권이 설정되어 있을 가능성이 높으며, 다른 토지의 출입에
제공되어 해당 부분만큼 이용하기 어려운 경우도 발생할 수 있습니다.
일곱째, 농지에 있는 농작물은 농지를 매수하더라도 그 농작물의 소유자를 특정하지 않을 경우
경작자의 소유로 남게 되어, 매수자가 그 농작물을 임의대로 처분하거나 훼손하지 못하는 경우가 많습니다. 따라서 농지에 농작물이 잔존할 경우
거래계약서에 그 농작물의 처리방법에 대한 명확한 처리방법을 명시하여야 하며, 특히 해당 농작물이 매도자의 소유가 아닐 경우에는 실제 농작물의
소유자를 만나 그 처리방법에 대한 확답을 받아야 할 것입니다.
기타 농지투자의 경우 유리한 토지로는 남향의 농지, 도로와 도로가 교차하는 지점, 개발가능성이
많은 지역, 도로변, 주변보다 지대가 높은 토지, 마을에 인접한 토지(전기나 수도 등의 시설비 절감) 등이 유리하며 개발 효용적인 측면에서
논보다 밭이 유리한 점도 감안해야 할 것입니다.
반면에, 혐오시설(공장이나 쓰레기처리장 등)이 가까이 있거나 암석이 있는 토지, 쓰레기가 매립된
토지, 부정형의 모양을 가진 농지, 하천보다 낮은 임야는 투자측면에서 불리한 경우가 많습니다.
